Газета деловой интерес
Самое читаемое
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Сентябрь 2021    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930 

Вдогонку за Генпланом


Вдогонку за Генпланом

В Перми прошел «круглый стол», посвященный градостроительной политике.

Генплан – догма, или город – это просто сумма градостроительных попыток? Над этим вечным вопросом в очередной раз задумались застройщики, архитекторы, общественники и представители профильных ведомств на «круглом столе», посвященном градостроительной политике Перми.

Если она, конечно, существует, эта политика. После принятия в 2010 году городской Думой Генерального плана, разработанного, кстати, на основе голландского мастер–плана с центральной идеей «компактного города», прошло уже почти пять лет. Но, по словам главного архитектора компании «Сатурн–Р» Игоря Лугового, о выполнении даже первого этапа говорить нечего.

Власти пытаются как–то соответствовать духу главного градостроительного документа Перми. Но в 2012 году, на время разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия, высоту застройки в центре Перми ограничили 20 метрами – то есть здания могут быть не выше шести этажей. Это прямо противоречит Генплану, центральная идея которого невозможна без уплотнения центра высотками. В то же время это не помешало позади ДК им. Солдатова появиться махине бизнес–центра «GREEN PLAZA». То есть кому–то нельзя, а кому–то можно.

Одновременно, как считает председатель правления пермского отделения Союза архитекторов Виктор Воженников, началась бесконтрольная застройка в Пермском районе, что приводит к дополнительной нагрузке на и без того истончающийся городской бюджет в связи с необходимостью содержать новую инфраструктуру. В итоге в обозримом будущем Пермь может получить разоренный центр и недостроенные окраины – зато будет гордиться званием самого большого по территории города в Европе.

Кроме того, как признался начальник департамента дорог и транспорта Илья Денисов, городская администрация просто не успевает за активным жилищным строительством. Кроме инфраструктурных сетей, школ, садиков и больниц, микрорайо­нам нужна еще и транспортная доступность – но в бюджете Перми не хватает денег даже на ремонт существующих дорог, не говоря уж про строительство новых. Наиболее остро эта ситуация сейчас ощущается в микрорайоне Вышка II, жители которого возмущаются постоянными «пробками» на единственной дороге, связывающей их с центром.

Известный общественник и член Градостроительного совета Перми Денис Галицкий в связи с этим даже упрекнул застройщиков: расхваливая свои новостройки, они забывают сказать, что дороги к ним либо Генпланом не предусмотрены, либо все равно не будут построены из–за недостатка финансирования. Главный архитектор «Сатурн–Р» в ответ предложил создать при гордуме «институт Генплана», который мониторил бы ситуацию, а всю информацию по Генплану выкладывать на специальном градостроительном портале – но это предложение так и повисло в воздухе.

Зато застройщики были единодушны в неоднократных пожеланиях местной власти не менять правил игры. Экономика проекта рассчитывается при одних условиях, а потом начинается «обременение» – перекладывание на бизнес различных объектов инфраструктуры. На эту особенность пермских властей прозрачно намекнул представитель компании «Девелопмент–Юг» Алексей Востриков. По его словам, работать в Пермском крае интересно, власти намного более открыты, чем в его родном Краснодаре – зато там не меняют уже принятые решения. Представители власти, среди которых была и зам. председателя краевого ЗС депутат Лилия Ширяева, скромно промолчали. Кстати, она же принесла на «круглый стол» печальное для строительной отрасли сообщение – планы по софинансированию ставки по ипотеке из краевого бюджета отложены в связи с крайне сложным финансовым положением.

Технический директор «Камской долины» Светлана Соснина напомнила о другой пермской проблеме – наличию многочисленных пустующих площадок. У многих из них есть собственники, годами не ведущие строительство, иногда на запросы отвечают, что площадка была отдана под некий нужный инфраструктурный объект аж в 1975 году, и с тех пор ее назначение не менялось. То есть она пустует уже 40 лет!

По мнению Дениса Галицкого, здесь пока ничего сделать нельзя – в законодательстве нет нормы об изъятии по сроку (как изымают три года непаханые сельскохозяйственные земли), есть только норма об изъятии в случае последующей аренды с ненадлежащим использова­нием. По этому поводу бывший главный архитектор Перми Сергей Шамарин вспомнил, как один из голландских экспертов оценил пространственное расположение Перми – как «бессмысленное расположение пустырей». Похоже, с тех пор мало что изменилось.

Впрочем, как философски заметил тот же Шамарин, не стоит преувеличивать значение Генплана, рассчитанного на 20 лет, для города, живущего уже почти 300. Галицкий, в свою очередь, уповал на «невидимую руку рынка», которая, наконец–то, заработает в совершенно новой для пермских строителей ситуации – когда предложение существенно превышает спрос и главным оказывается не политика городских властей, а мнение покупателей. А они уже начинают в первую очередь интересоваться не ценой «метра», а наличием дорог, садиков, больниц, уровнем преступности, экологией и даже видом из окна. В этом смысле покупатель – самый лучший контролер, тут и регулировать ничего не надо.

С точки зрения ближайших перспектив, по заверениям Лилии Ширяевой, ревизия существующих площадок идет, уже осенью будут первые итоги. К концу года, как подтвердил зам. начальника департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми Дмитрий Лапшин, мэрия предложит застройщикам новые площадки уже в виде готовых проектов. Ее роль сейчас только в том и заключается, чтобы красиво «упаковать» участок для того, чтобы бизнес захотел им заняться. Пока же, по его мнению, Генплан особо не нарушается, строительство ведется в основном на уже застроен­ных территориях, там, где требуются расселение и снос. В то же время Генплан все равно придется корректировать, поскольку он не учитывал более поздние президентские программы. Например, о предоставлении земель многодетным семьям – а выделяемые участки зачастую находятся в перспективных или рекреационных зонах.

Завершая «круглый стол», почетный архитектор России и почетный гражданин Перми Геннадий Игошин, занимавший должность главного архитектора города еще до Сергея Шамарина, на основании своего опыта заявил, что основополагаю­щий документ для градостроительной политики все же нужен. Другое дело, что когда денег нет, Генплан превращается в головную боль. И хотя сейчас большинство застройщиков относятся к Генплану «как к тряпке», вообще–то перед ним надо честь отдавать, потому что облик Перми формирует именно он. Например, рано или поздно именно в соответствии с Генпланом въезд в город со стороны коммунального моста украсят «ворота Перми» – а ведь дай бизнесу волю, на их месте давно бы уже появился очередной гипермаркет в виде безликого барака.

К этому можно добавить, что Геннадия Игошина не без оснований счи­тают «отцом» эспланады, ставшей одним из опознавательных знаков Перми. Но даже в советское время он выдержал из–за нее бесчисленное количество битв и споров. А что было бы, если бы место для эспланады попробовали освободить сейчас?

Антон Карандашкин

Фото Максима Кимерлинга

КОМЕНТАРИИ

Илья ДЕНИСОВ, начальник департамента дорог и транспорта администрации города Перми:

– На «круглом столе» прозвучало много интересной и полезной информации от строителей, которые сейчас активно застраивают Пермь. Важно, что был представлен широкий спектр компаний от крупных игроков рынка до небольших. Но их всех интересовал вопрос стратегии развития города в части жилищного строительства. Было интересно услышать мнение строи­телей о сложившихся трендах и перспективах, о том что затрудняет их работу, в том числе на уровне положений нормативных документов. Активно обсуждались положения Генплана, ограничивающие высотность застройки центра шестью этажами. Это очень серьезный вопрос. Если в центре нельзя строить высотки, это одно количество людей, которых можно разместить на данной территории, и одни просчитанные из этой модели транспортные потоки. Если увеличиваем застройку до 20–25 этажей, естественно, растет число горожан, которые не только живут в центре, но и временно там находятся днем. Это создает проблемы с транспортной доступностью новых высотных домов. Я предупредил застройщиков, что, к сожалению, не успеваем за темпами застройки города. В постсоветские годы дорожная отрасль страдала от хронического недофинансирования, и этот накопленный негативный багаж сказывается до сих пор. Проблемы с транспортной доступностью могут привести к тому, что люди не будут покупать жилье в центре, которое застройщики считают востребованным. Предел пропускной способности дорог в центре близок, дополнительная нагрузка (новые дома, школы, больницы, детские сады) может дать дополнительную нагрузку на дорожную сеть, которую мы не сможем снизить методами регулирования движения. Конечно, прозвучало предложение использовать государственно–частное партнерство, при котором застройщик берет на себя и строительство дорог. Но, думаю, это приведет к росту стоимости жилья до уровня, на котором его просто не будут покупать.

Николай ЗУЕВ, управляющий директор проектного офиса «Кортрос–Пермь»:

– Обсуждение градостроительной политики совершенно необходимо, так как градостроительные вопросы касаются самого широкого круга лиц. Диалог со специалистами всегда носит продуктивный характер и может дать на выходе качественные изменения на уровне как концепций, так и нормативных регулирующих документов. Конечно же, такие «круглые столы» с участием экспертного сообщества необходимо продолжать, но брать более узкие темы. На этот раз много важных вопросов были едва затронуты либо вовсе не прозвучали. Самые актуальные темы, на мой взгляд, это ограничение высотности строительства жилых домов в центре Перми, практика применения данного ограничения, исключения из общих правил для отдельных участников отрасли. Считаю, что сохранение этого запрета неоправданно. При этом вполне уместно усилить регулирование в определении зон охраны памятников и объектов культурного наследия. Есть вопросы к срокам согласования документов, в том числе через комиссию по землепользованию. Слишком много времени уходит на процедуры согласования, что увеличивает сроки строительства и сказывается на итоговой стоимости объектов. В общем, пришло время отказаться от избыточных и неработающих положений нормативных документов, включая Генплан. Важно, что эту точку зрения строителей, архитекторов, проектировщиков услышали представители городской администрации и Думы. Вместе мы должны проанализировать сложившуюся практику и сформулировать предложения, направленные на развитие отрасли и города.

Вячеслав ПЕРМЯКОВ, ректор головного института «Высшая школа недвижимости», академик Международной академии ипотеки и недвижимости:

– Выставление на торги земельных участков с заранее подготовленными концепциями освое­ния считаю прогрессивным шагом для развития современного города. Так выставляли на коммерческий конкурс по приватизации объекты муниципальной собственности с определенными условиями по профилю, инвестициям и т. д.

На этом пути еще много организационной, правовой, концептуальной работы, взаимоувязок, возможны разные компромиссные варианты. Администрации потребуется помощь высококвалифицированных экспертов от девелопмента, инвестиционных консультантов, аналитиков, финансистов. Проект по любому участку должен быть взаимовыгоден заинтересованным сторонам.

Город должен вернуть обратно средства, вложенные в подготовку участка, иметь современный функциональный объект в архитектуре города и получить с него налоговый денежный поток в бюджет. Я бы рекомендовал срочно, не откладывая, как у нас часто бывало, приступить к «обкатке» первого проекта, а творческой экспертной группе администрации приступить к моделированию вариантов таких проектов, в том числе снижающих нагрузку на бюджет города.

Сергей ГАВРИН, член Совета Ассоциации «Пермские строители», председатель Совета «Краевой ассоциации брокеров и агентов по недвижимости», преподаватель Высшей школы недвижимости:

– Я не относился бы серьезно к заявлениям, сделанным на таких мероприятиях. Чиновникам часто приходится на ходу придумывать, что бы такое сказать, чтобы не было жалко потраченного времени. Строители деликатно ответили, что они думают об этом предложении: финансирование, инфраструктура... Больше разговоров будет, чем реального развития в этом направлении, потому что у города при нынешних подходах нет миллиардных резервов. А если это локальная инициатива для знаковых мест, то их почти не осталось. Почему эта инициатива выдвигается сразу после того, как в квартале №179 разрешили строить небоскребы? Это знаковое место. Думаю, эта методика проектирования за счет бюджета направлена не на создание системы, требующей огромных ресурсов, а на экономичную легализацию механизмов ручного управления «нужными» строительными проектами. Один инвестор будет все делать за свой счет, а другому помогут за счет бюджета.


INосказательно
Позитивный опыт моногородов

ТОСЭР «Нытва» и «Чусовой» решают проблемы с трудоустройством жителей Прикамья  

Набирая обороты

До конца года ТОСЭР «Нытва» планирует привлечь 240 млн рублей капвложений резидентов  

Творческий выход из кризиса

Детская эстрадно–театральная студия «Прозус–Д» успешно работает в Перми уже 14 лет  

Светлана САЛЮКОВА: «Мы открыты миру, мир открыт нам»

Всю третью неделю марта в пермской гимназии №31 царило праздничное настроение