Газета деловой интерес
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Август 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Запредельно близко?


Запредельно близко?

Пермская Городская Дума отказалась от фиксированных нормативов застройки.

Городская комиссия по землепользованию и застройке рассмотрела предложения, поступившие в ходе публичных слушаний по вопросу установления коэффициента плотности застройки жильем в Перми. Этот вопрос – один из самых болезненных для пермского рынка недвижимости. Несмотря на то, что предложения, внесенные в Думу, были серьезным компромиссом между мнением общественников и застройщиков. В частности, депутатам предложили «плавающие» коэффициенты (от 1,5 до 2,5), а не «твердую двойку», которая рассматривалась ранее.

Впервые принять подобные изменения и внести ограничения коэффициента плотности застройки в Перми выступил городской департамент градостроительства и архитектуры. Чиновники предложили сделать коэффициент равным «2» в трех зонах: обслуживания и деловой активности местного значения (Ц–2), высокоплотной и среднеплотной жилой застройки (Ж–1 и Ж–2 соответственно). Что означает эта «двойка»? Это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади. То есть при коэффициенте «два» на участке в тысячу квадратных метров можно построить две тысячи квадратных метров площадей.

– Мы выбрали коэффициент плотности застройки «2» для того, чтобы можно было прогнозировать необходимую мощность для школ, дошкольных учреждений, транспортной сети на незастроенной территории, – отметил главный архитектор Перми Дмитрий Лапшин. – А зная площадь незастроенных участков, мы видим, умножая на два, сколько может максимально появиться объектов. Сейчас, когда отсутствует такое нормирование, этот процесс непрогнозируем и неуправляем. И вполне возможна такая ситуация, когда в жилом квартале со сложившейся благополучной социальной инфраструктурой появится небоскреб, нарушающий благополучие уже живущих здесь горожан. Кроме того, нам необходимо понимать, сколько места потребуется под детские площадки, парковки – и введение ограничения плотности застройки также поможет это прогнозировать.

Такое решение – очень серьезное для Перми, и многие застройщики уверены, что «не впишутся» в запланированную департаментом двойку. В частности, против «уравнивающей двойки» возмутились застройщики. Предложение было вынесено на публичные слушания – к нему поступили более сорока поправок.

– Я уверен, что плотность застройки должна быть установлена своя для каждого квартала, – уверен Игорь Луговой, главный архитектор «Сатурн–Р». – Такая практика уже есть в Москве – и к разным районам Перми тоже нельзя подходить с единой мерой. Опираться такие решения должны на уже существующую социальную инфраструктуру.

Тогда же эксперты смоделировали несколько ситуаций застройки, чтобы определить оптимальный коэффициент плотности застройки для Перми. После подобных расчетов департамент пришел к выводу, что коэффициент должен быть дифференцированным от 1,5 до 2,5, в зависимости от площади участка. Кроме того, этот параметр предлагается высчитывать от общей площади жилых помещений, а не всего дома. Пересмотрены и нормативы на детские площадки – сейчас они составляют 7 квадратных метров на 100 метров жилья (то есть в доме на 2000 квадратных метров детская площадка должна быть не менее 140 квадратов). Еще одна важная деталь – за основу расчета плотности будет браться жилая, а не общая площадь дома.

В департаменте градостроительства и архитектуры подчеркивают, что данные параметры не подлежат применению к правоотношениям, возникшим из договоров о развитии застроенных территорий или о комплексном освоении территории, которые заключены до даты вступления в силу новых норм.

Со своими предложениями на департамент вышел и Союз архитекторов. Он предлагает ввести мораторий на действие новых норм на период до 1 января 2018 года. По мнению экспертов, так к новым параметрам застройки можно будет перейти более плавно. Однако это предложение поддержано не было.

Впрочем, и такие, «скользящие» нормы застройки, по мнению участников рынка, все еще сомнительны. В частности, они мало применимы для районов с комплексной многоэтажной застройкой. Кроме того, новые ограничения наверняка снизят количество вводимого в эксплуатацию жилья.

– Новые коэффициенты плотности застройки не позволят сделать среду проживания более качественной и комфортной, а только снизят объемы строительства, – утверждает генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. – Да, департамент пошел нам навстречу и сделал коэффициенты более гибкими. Но этого недостаточно – в прошлом году фактически средняя плотность застройки составила 4,9, а нам сейчас предлагают верхнюю границу в 2,5. Коэффициентов должно быть больше, и они должны изменяться в зависимости от конкретной территории и от ее обеспеченности социальной инфраструктурой.

Дмитрий Николаев

КОММЕНТАРИЙ

Дмитрий ЛАПШИН, главный архитектор Перми:

Дмитрий Лапшин– Необходимость введения коэффициента плотности застройки сегодня очевидна. Я понимаю сомнения застройщиков и их страхи, скорее всего, они видят риски роста стоимости проектов и снижения темпов застройки. Однако я напомню, что требования по плотности, социальной обеспеченности жилых зданий устанавливаем не мы – это, в первую очередь, федеральные нормативы. И по этим правилам детская площадка должна быть во дворе дома, а не по соседству или через проезжую часть.

Предполагалось, что рынок отрегулирует вопросы качества жилья, что люди охотнее будут покупать квартиры с развитой инфраструктурой. Но этого не произошло, люди покупают жилье, не глядя на социальные нормативы. А в итоге сами жильцы недовольны платными парковками, тем, что негде гулять с детьми. И требуют регулирования этих вопросов, обеспечения их всеми положенными удобствами по закону.

Необходимость введения коэффициента плотности застройки назрела давно – и я сам неоднократно выходил с этим предложением в гордуму. Но лишь нынешний состав депутатов услышал меня и поддержал. Наверное, такая поддержка – результат того, что сегодня самим же депутатам приходится регулярно «разруливать» последствия хаотичного строительства, особенно в центральных районах Перми.


IN-календарь
INосказательно
Анастасия ПЕТРОВА, главный редактор газеты Dеловой INтерес

Сегодня, пожалуй, один из самых актуальных вопросов – вопрос административного давления на бизнес.

Анастасия ПЕТРОВА, главный редактор газеты Dеловой INтерес

1 июля – переломный момент года, с которого в силу вступает целый ряд законодательных ограничений 

Геннадий САНДЫРЕВ, член регионального штаба ОНФ, руководитель группы компаний «Налоги и право»

Особого внимания заслуживает отмена возможности двусмысленного трактования законов