Газета деловой интерес
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Октябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 

Пока оценки «гуляют»


Пока оценки «гуляют»

В Перми обсудили проблемы сноса ветхого и аварийного жилья с точки зрения оценки.

– Объемы расселения ветхого и аварийного жилья в Перми растут, и вы, уважаемые оценщики, в ближайшие годы без работы точно не останетесь! – заверила участников «круглого стола» «Аварийное жилье. Специфика вопроса, проблемы и особенности оценки» Мария Сирина, начальник управления жилищных отношений администрации города Перми.

Это мероприятие прошло в СПП ПК «Сотрудничество» и было организовано по инициативе председателя НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края» Оксаны Полыгаловой, выступившей его модератором. В работе «круглого стола» участвовали представители администрации Перми и муниципальных образований Прикамья, оценочных и юридических компаний, ученые, эксперты и адвокаты.

ВОЗМЕЩЕНИЕ НА ГРАНИ ВОЗМУЩЕНИЯ

Суммами реальных возмещений возмущаются жильцы расселяемого ветхого и аварийного жилья, имеющие на руках оценочные отчеты, где рыночная стоимость их квадратных метров порой не уступает ценам элитных новостроек в центре Перми.

– В нашей работе важно соблюдение принципа экономии бюджетных средств, – уточнила Мария Сирина. – Но это не значит, что мы заинтересованы в заниженной оценке: она должна быть объективной. Тогда это позволит избежать возможных судебных разбирательств и сократит сроки расселения.

Как же появляются такие оценки, когда цена квадратного метра порой доходит до ста тысяч рублей? Секрет прост: оценщик идет навстречу пожеланию заказчика – жильца аварийного дома. Совсем как в «Горе от ума» А. С. Грибоедова: «Ну как не порадеть родному человечку?!». С той лишь разницей, что пахнет здесь отнюдь не кумовством, а откровенным «откатом».

– Невооруженным взглядом, – продолжила госпожа Сирина, – видно, что такие отчеты противоречат как закону, так и здравому смыслу: попробуйте продать за такую цену это жилье на рынке!

А вот что возмущает работников городского управления жилищных отношений – разница в оценке. Часто приходится сталкиваться с тем, что один и тот же дом оценивается по–разному, согласно отчетам оценщиков, заказанным чиновниками и жильцами. И цены отличаются в разы: нетрудно понять, где стоимость метра выше. Так рождается социальная напряженность: «У меня – за рупь, а у соседа – за червонец? Где справедливость?!».

Поэтому и тянется нескончаемая судебная карусель, и граждане перестают верить как властям, так и оценщикам, а сами власти не могут спланировать свои расходы на расселение.

КАК СОВЛАДАТЬ С ЛАВИНОЙ?

И, действительно, расселение ветхого и аварийного жилья приобретает ныне лавинообразный характер. На сегодня только в краевом центре аварийными признаны 648 многоквартирных жилых домов общей площадью 326 тысяч квадратных метров. И с каждым месяцем их число растет. Катализатором этого стало обрушение торцевого подъезда многоэтажки на улице Куйбышева, 103 летом прошлого года, приведшее к человеческим жертвам. За год с небольшим число ветхого и аварийного жилья Перми увеличилось на 136 тысяч квадратных метров.

– Это – колоссальный рост, – приз­нает Мария Сирина. – После катастрофы на улице Куйбышева, 103 жильцы старых домов стали внимательнее относиться к состоянию своего жилья, заказывать его обследование и оценку. С одной стороны, это замечательно: налицо рост инициативности граждан. А с другой – то, что добавляет нам головной боли: расширение возможностей для недобросовестности части оценщиков, фабрикующих завышенные отчеты.

Впрочем, такие же отчеты появляются и тогда, когда их заказывает сам муниципалитет. Дело в том, что, принимая решение о расселении дома, признанного ветхим, городское управление жилищных отношений обязано принять решение об изъятии жилых помещений и в дальнейшем либо выплачивать их жильцам выкупную цену, либо предоставлять другое жилье. Но в обоих случаях тут не обойтись без оценочных отчетов о рыночной стоимости этого объекта. Как тут определить, насколько они соответствуют действительности?

Поискам ответа на такой вопрос участники «круглого стола» уделили немало времени. Порой градус дискуссии явно зашкаливал, и Оксане Полыгаловой приходилось включать «административный ресурс», чтобы направить разговор в нужное русло.

Так, на острый вопрос, что будет делать городская администрация, если объективная оценка помещений ветхого дома будет настолько мала, что на эти деньги не купить достойного жилья, Мария Сирина ответила:

– Будем рассматривать вопрос о выделении жилья из категории социального найма. Но в любом случае люди на улице не останутся.

Еще один острый вопрос:

– А как соотносится стоимость земельного участка под многоквартирным домом с правом его жильцов на него?

Ответ был таков:

– Участок нужно ставить на кадастровый учет. Тогда возникает право собственности на него каждого жильца: в долях. Но для этого в паспорте домовладения земельный участок должен быть обозначен. И цена на квадратные метры подрастет. Пока же жильцы не всегда готовы заниматься этим вопросом.

К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ — ОБЪЕКТИВНО!

Так каковы же ошибки оценщиков при расселении ветхого и аварийного жилья?

– Это, прежде всего, – отметил Александр Ширинкин, председатель экспертного совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края», – отсутствие сравнения рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом и совокупной рыночной стоимости квартир. В случае, когда первая превышает вторую, тогда в качестве рыночной стоимости жилого помещения должна приниматься та, которая выше.

Важно также не допускать двойного учета доли земельного участка в рыночной стоимости жилого помещения; не выбирать в качестве аналога жилое помещение, находящееся в списках ветхого и аварийного жилья: для этой цели принимаются жилые помещения в домах другого типа. Например, для оценки жилых помещений в деревянных домах в качестве аналогов принимаются жилые помещения в домах другого типа, например «хрущевки», «брежневки» и т. п.

ТЕРРИТОРИИ РАЗВИВАТЬ КОМПЛЕКСНО!

Нюансам оценки прав на земельные участки в рамках комплексного развития территорий был посвящен доклад члена экспертного совета НП «Совет по оценочной деятельности Пермского края» Лидии Виноградовой. Она призналась: развитие застроенных территорий – во многом неизведанное еще для прикамских оценщиков поле деятельности. Один из его видов – продажа права на заключение договора о развитии застроенных территорий.

– Это – сложный проект, – сказала эксперт. – Инвестору нужно расселить жильцов, снести жилье и начинать сооружение новых зданий. За счет привлечения таких инвесторов горадминистрация старается частично решить проблему расселения ветхого и аварийного жилья.

Какова же здесь роль оценщиков? Они должны привлекаться для определения расчетной стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории. Однако этот ресурс в Перми и крае используется слабо. Факты таковы: начиная с 2011 года было проведено около 20 аукционов. Инвесторов же заинтересовала лишь половина из них. Реальное строительство ведется только на одной из четырнадцати площадок, представленных под застройку. Более того: в 2015 году ни один из объявленных аукцио­нов не заинтересовал покупателей. В чем причина?

– В том числе – в слабой работе оценщиков, – считает Лидия Виноградова. – Они не смогли уловить рыночную величину и рассчитать начальную цену права в рамках муниципальных контрактов. Прежде чем приступить к оценке такого права, нужно проконтролировать подготовку здания на оценку, где будут прописаны все пункты и требования для расчета инвестпроекта, сроки договора, объемы строительства и т. д. И всему этому нужно учиться.

Павел Агапов


IN-календарь
INосказательно
Алексей ЧИБИСОВ, министр промышленности, предпринимательства  и торговли Пермского края

В целом в 2017–2024 годах на территории Прикамья исполняется 78 инвестиционных проектов 

Людмила СЕРИКОВА,  руководитель департамента образования администрации  города Перми

Самый главный сегодня вопрос: как сделать так, чтобы хороший учитель оставался в профессии