Газета деловой интерес
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Август 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Продай меня, если сможешь


Продай меня, если сможешь

Рынок ждет очередное снижение цен на недвижимость во всех секторах.

Рынок недвижимости – пожалуй, один из самых остро реагирующих на кризис. Здесь наметилось ощутимое снижение цен по всем отраслям. Дешевеют как жилые помещения, так и коммерческие. Просела аренда, снизились темпы ввода в эксплуатацию нового жилья. Девелоперы вынужденно замораживают уже начатые проекты и отказываются от ввода в эксплуатацию новых. О том, почему рынок недвижимости оказался столь уязвим, – в материале IN.

МАЛЫШАМ ТУТ НЕ МЕСТО

В Перми в прошлом прекратили работу порядка 20% строительных компаний–подрядчиков. Как сообщило Министерство строительства и ЖКХ, на 10 января 2017 года 9 застройщиков в Пермском крае проходят процедуру банкротства. По данным, опубликованным Пермьстатом, к ноябрю 2016 года число убыточных компаний в строительной сфере региона достигло 35%. Убыток вырос на 48,9% (до 1,429 млрд рублей).

Кто уходит с рынка? Это игроки, которым не хватает оборотных средств и собственных активов. Уходят компании–производители, у которых растет себестоимость продукции и высоки постоянные затраты. Уходят те, кто был высоко закредитован до наступления финансового кризиса. При этом предприятия с полным циклом производства и большими объемами строительства, «киты» рынка благодаря финансовой прочности и возможности перераспределять средства между объектами более устойчивы.

– Строительная сфера не первый год работает в ситуации дефицита оборотных средств, – отмечает Виктор Суетин, председатель совета Ассоциации «Пермские строители». – Однако сейчас мы боремся еще и с сокращением покупательской способности, а строительный рынок на это реагирует моментально. Ведь застройщики реализуют свои проекты в основном за счет привлеченных средств. Кроме того, нашей отрасли оказались фактически недоступны заемные средства, кредиты, ужесточаются правила – и мы получили негативную тенденцию.

НЕДВИЖКА НА МИЛЛИОН

Впрочем, такой значимой цифры, как «миллион квадратных метров жилья», пермские застройщики все же достигли. Министерством строительства и ЖКХ Пермского края подведены предварительные итоги строительства жилья в Пермском крае в 2016 году. Объем введенной в эксплуатацию жилой недвижимости составил 1 млн 36 тыс. кв. метров, в т. ч. многоквартирные дома – 738 тыс. кв. метров, индивидуальное жилищное строительство – 298 тыс. кв. метров. При этом отмечается увеличение объема многоквартирных жилых домов на 6% в сравнении с 2015 годом.

Планка эта, впрочем, не коммерческая, а скорее социальная – сюда входят госпрограммы по переселению из аварийного и ветхого жилья, предоставление квартир детям–сиротам и другим категориям граждан. Значительно увеличены объемы строительства в 18 муниципалитетах Пермского края. Более половины от общего объема введено в г. Перми. Лидерами по объему введенного жилья также являются Пермский, Чернушинский, Краснокамский, Чайковский районы, город Березники. Напомним, в этом году в Березниках были сданы в эксплуатацию пять домов для граждан, переселяемых из домов, признанных аварийными вследствие техногенной аварии. Увеличили свои результаты по сравнению с прошлым годом город Соликамск, Еловский, Суксунский, Карагайский, Чердынский, Усольский районы.

Миллион миллионом, но вот общий объем предложения на рынке жилья Перми в 2016 году сократился сразу на 37,1%. При этом на первичном рынке он уменьшился на 53,1%, на вторичном – на 15%. Средняя цена предложения в целом уменьшилась на 3,8%. На «первичке» спад составил 2,8%, и он более значителен на «вторичке» – 4,9%. Эксперты называют такие цены на рынке жилья «историческим минимумом»

РЫНОК СЛЕЗАМ НЕ ВЕРИТ

Самое большое проседание эксперты предполагают в сегменте торговой и коммерческой недвижимости. Росстат сообщает о том, что на 24% выросло число организаций, которые вынуждены сокращать арендуемые площади. Отказываются от аренды офисов все больше в так называемом «премиум–сегменте» – это торговые площадки в центре города. Снижается доля арендаторов среди малых торговых точек – сейчас по статистике самые «простаивающие» помещения – площадью до 100 квадратных метров.

Основными причинами отказа от офисов и торговых площадок предприниматели называют упавший спрос и рост налогов. Интересно, что при этом доля бизнесменов, недовольных завышенной арендной платой, как раз снизилась. Такое отношение предпринимателей к ценам на аренду торговой и офисной недвижимости понятно – снижение цен действительно произошло. За минувший год коммерческая аренда снизилась на 6,4% (при этом стоимость офисов просела на 7,2% , торговых помещений на – на 6,4%, складских – на 12,3%). По факту же проседание еще выше – большинство владельцев «включают» в чек аренды дополнительные услуги, организуют для новых арендаторов акции лояльности и скидок, берут на себя оплату коммунальных услуг, охраны, частичный ремонт.

Почему же падает рынок? С малыми торговыми точками все понятно. Во–первых, упала покупательская способность населения. Во–вторых, продажи небольших партий товаров не первой необходимости постепенно уходят в интернет. Доля интернет–торговли в России постоянно растет, и целый ряд торговых точек уже принял решение продавать товары только на интернет–площадках.

Владельцы коммерческой недвижимости просто вынуждены снижать цены, чтобы удержать арендаторов или же найти покупателей. Но они оказались меж двух огней – при малой доходности объектов постоянно растут затраты на их содержание. Откуда такое резкое удорожание? Речь не только о росте коммунальных платежей. В первую очередь, дорогая недвижимость в центре становится невыгодной из–за изменения налогового законодательства. С 2015 года налог на недвижимость начисляется не по инвентаризационной или балансовой, как раньше, а по кадастровой стоимости объекта. Для многих это увеличение налоговой базы в десятки раз.

ХОЛОДНАЯ ПОРА

В сухом остатке рынок коммерческой недвижимости ждет и дальнейшее «похолодание» – доходы здесь падают, а расходы растут. Чем дальше, тем менее ликвидной становится торговая недвижимость. И владельцы, и застройщики вынуждены от нее отказываться. За первое полугодие в Перми построено лишь около 65 тыс. кв. метров коммерческих площадей. Сравните: за этот же период 2015 года введено более 108 тыс. кв. метров, а в 2014 году – 218 тыс. кв. метров. В Перми всего пять крупных проектов торговых центров: ул. Писарева, 25; ул. Веденеева, 28а; ул. Карпинского, 93; Карпинского, 115а; Карпинского, 115б – и строительство всех пяти сейчас «заморожено». Сразу ряд владельцев избавляется от теперь невыгодных проектов – так, на рынок в Перми выставлены группа зданий и участок земли под рестораном «Живаго».

Кроме того, пермский рынок торговых площадей в начале этого года серьезно лихорадит и из–за финансовых трудностей ООО «Виват–трейд». Проблемы у сети «Норман–Виват» начались летом прошлого года. Контрагенты сети заявляли о задержках платежей и начали обращаться с исками в суд. Один из крупнейших исков к ООО «Виват–Трейд» на сумму 177 млн руб. был подан ООО ТД «Фуд Трейд» (ключевой дистрибьютор ведущих мировых брендов food и non–food в Пермском крае). 30 декабря 2016 года Арбитражный суд Пермского края, однако, утвердил мировое соглашение и прекратил дело. Сейчас к ООО «Виват–Трейд» подано 53 иска о взыскании денежных средств на сумму свыше 330,5 млн руб., а с начала 2017 года было подано еще 15 исков.

Хотя сейчас крупнейшему пермскому ритейлеру удалось получить серию кредитов в Сбербанке под залог долей головных компаний сети до 2021 года, сеть вынуждена идти на закрытие торговых точек. Осенью группа приняла решение о закрытии пяти магазинов сети в Екатеринбурге». Сейчас речь идет о закрытии 19 магазинов в Перми и Пермском крае. Сегодня магазины «Виват» являются якорными арендаторами сразу нескольких торговых центров, кроме того, у сети существует собственный гипермаркет, часть площадей которого будет передана сторонним арендаторам. Уход этого игрока с рынка высвободит огромные торговые площади фактически во всех районах города и серьезно повлияет на арендные цены.

Ринат Алиев

ПРАКТИКА ВОПРОСА

Ольга ПермяковаОльга ПЕРМЯКОВА,

руководитель ООО
«Западно–Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»
(Институт экспертизы INEX)

Падение – это общая тенденция на рынке недвижимости, которая связана с экономической ситуацией в стране. И снижение цен продолжается, несмотря на оптимистические прогнозы некоторых экспертов. Однако потребитель до сих пор нуждается в качественных площадях. Сейчас происходит перераспределение спроса по качеству. Отсюда различная динамика изменения цен в различных подсегментах рынка недвижимости. Одни объекты могут держаться в прежних ставках, другие стремительно падают.

Спрос в целом упал, но сделки есть. Ошибочно полагать, что всем плохо и недвижимость не востребована. В нынешних условиях кризиса одни предприятия закрываются, другие сокращают издержки, пытаясь выжить. Но есть и те, которые активно развиваются, расширяются и готовы платить за необходимые площади для своего бизнеса.

С другой стороны, не все собственники готовы смириться со снижением доходности и стоимости их активов. Рынок насыщен предложением объектов по завышенным ценам, не адекватным реалиям. Также с арендными ставками. Так что борьба продолжается. Единственное, что объединяет всех субъектов рынка, – это необходимость оптимизации издержек. Коммунальные расходы, налоги, арендная плата. Многие не задумываются об этом, пока не настанут трудные времена.

В моей практике был случай, когда предприятие в течение долгих лет платило аренду земли, годовой платеж которой был сопоставим с его рыночной стоимостью! И когда ему повысили платеж на 10%, вдруг задумалось. В итоге получилось снизить аренду в 10 раз.

Учитывая, что кадастровая стоимость земли сейчас значительно выросла, снижение налога – больная тема для многих владельцев недвижимости. Вот и получается критическая ситуация, когда доходы от недвижимости падают, а расходы на содержание растут. Благо закон дает право оспорить кадастровую стоимость, сохранив рентабельность управления недвижимостью на следующие несколько лет.

Как видите, проблема сокращения издержек сейчас волнует не только арендаторов недвижимости, но и владельцев. И в помощь и тем, и другим – оценщики, юристы и грамотные управляющие.

Инех лого


IN-календарь
INосказательно
Анастасия ПЕТРОВА, главный редактор газеты Dеловой INтерес

Сегодня, пожалуй, один из самых актуальных вопросов – вопрос административного давления на бизнес.

Анастасия ПЕТРОВА, главный редактор газеты Dеловой INтерес

1 июля – переломный момент года, с которого в силу вступает целый ряд законодательных ограничений 

Геннадий САНДЫРЕВ, член регионального штаба ОНФ, руководитель группы компаний «Налоги и право»

Особого внимания заслуживает отмена возможности двусмысленного трактования законов