Газета деловой интерес
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Декабрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031 

Землю – по закону


Землю – по закону

Имя Иоанна Безземельного, одного из королей английской династии Плантагенетов, всплыло на круглом столе «Актуальные вопросы законодательства о земле и судебная практика» не случайно. Самый неудачливый правитель за всю историю, младший сын в семье Генриха II, был лишен даже маленького участка при дележе земельных наделов во Франции: таковы были английские законы в XI веке.

Спустя тысячелетие – ситуация иная: согласно Земельному кодексу РФ, земля – наше общее достояние. Но насколько тщательно соблюдается у нас земельное законодательство, может ли публичный сервитут стать предметом купли–продажи, как не доводить земельные споры до судов, наладить взаимопонимание землевладельцев и муниципалитетов? Ответам на эти и другие вопросы и было посвящено заседание круглого стола, состоявшееся в стенах Арбитражного суда Пермского края. 

Вилы на межах отменяются

Вся история человечества свидетельствует, что споры о земле – самые кровавые: вспомним, хотя бы, схватки землевладельцев в межевых коллизиях с вилами наперевес. Непримиримы и ожесточенны эти споры и в нынешних разборках с участием адвокатов и судов.

Земля – это лакомый кусочек благополучия его владельца: как сегодня, так и завтра, как для него лично, так и для его семьи, наследников. Но нередко возникает и претендент на его землю. И тогда борьба идет за каждый «квадрат», сантиметр границ своей территории, которые оспаривают и владелец, и «захватчик». Тут, правда, до вил редко доходит: стороны все больше состязаются в судах.

За примером ходить далеко не нужно: в одном из дачных кооперативов вблизи Новых Лядов пожилая супружеская чета 18 раз затевала судебные тяжбы за 60 сантиметров дорожки между участками, якобы несправедливо захваченных соседом. И каждый раз Пермский районный суд выносил решение в его пользу, удовлетворяя иски ответчика о моральном и материальном ущербе. Суды продолжались бы и поныне, если бы супруги–истцы, подорвав тяжбами свое здоровье, не ушли скоропостижно в могилу…

Адвокат — закону брат

Роль адвоката по земельному праву высока: она ощутима практически на каждом этапе решения земельного спора. И об этом говорилось на прошедшем мероприятии, в котором участвовали судьи Арбитражного суда Пермского края, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, Пермского краевого суда, представители департамента земельных отношений администрации Перми, управления Росреестра по Пермскому краю, АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА–Пермь», Пермской торгово–промышленной палаты и ООО «Частное правовое агентство».

Ощутимый импульс заинтересованному разговору на круглом столе придали только что состоявшиеся юридические новации: 16 сентября стали действовать поправки в два федеральных закона – о кадастровой деятельности и регистрации недвижимости.

Так, у кадастрового инженера теперь есть право запрашивать из Госреестра необходимую для работы информацию, такую, например, как контакты владельцев недвижимости. Что же касается собственников земли, то они получили возможность законно оформить лишние сотки, используемые уже 15 и более лет.

Как считают авторы поправок, эти и другие новации помогут владельцам земли и недвижимости не доходить до разборок с соседями, избавляя от них суды. И в то же время собственники, опираясь на эти нововведения, смогут более эффективно защищать свои права и законные интересы.

На острие проблем

– У нас уже десятилетняя традиция: каждую осень собираться вместе с представителями юридического сообщества, органов власти, местного самоуправления для того, чтобы обсудить наиболее актуальные темы земельных отношений в правовой сфере, – выделила в своем выступлении модератор мероприятия, председатель Арбитражного суда Пермского края Татьяна Мещерякова. – А наибольшие проблемы создают две категории дел в сфере земельного законодательства: оспаривание ненормативных правовых актов (как правило, их создают органы местного самоуправления) и ненадлежащее исполнение обязательств по договорам купли–продажи или по договорам аренды, когда налицо задержка с внесением арендных платежей.

– Рассмотрение судами земельных вопросов – традиционно самый сложный и трудоемкий процесс, – отметила в своем докладе Екатерина Гуляева, председатель Шестого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Пермского края. – Он требует как серьезного знания законодательных норм, так и установления большого количества имеющих значение для дела обстоятельств. Очень часто при разрешении земельного спора судом применяется совокупность норм законодательства в других сферах.

Важно отменить, что в Уральском округе сложилась такая судебная практика, которая исходит из того, что при оспаривании решений уполномоченных органов в сфере предоставления земельных участков не должны разрешаться вопросы, составляющие предмет спора о праве: о стоимости участка при его выкупе, сроке аренды и размере ее оплаты. Сформированная практика исходит из того, что такие споры с учетом сложившегося подхода подлежат разрешению в процессе урегулирования разногласий на стадии заключения соответствующего договора.   

На границах тучи ходят хмуро…

Пограничные конфликты – это не только сфера внешней политики государств. Выступающие на круглом столе подчеркивали тот факт, что на начало сентября текущего года в Пермском крае насчитывается свыше 785 тысяч земельных участков, сведения о границах которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). И судебные тяжбы по установлению их границ – самые сложные и длительные.

Поэтому все вопросы с соседями лучше решать мирно еще на стадии официального согласования. И неважно, по чьей инициативе проходит межевание: собственник любого земельного участка заинтересован в качественном проведении кадастровых работ. Эту же тему продолжил другой модератор – вице–президент Пермской торгово–промышленной палаты Вячеслав Белов:

– Любые споры, которые возникают при земельных правоотношениях, сами стороны могут решить самостоятельно: путем договоренностей и, возможно, при участии профессионального медиатора. А вот когда подобные споры решаются в суде, потребуются еще документы, экспертизы, дополнительные и значительные судебные расходы, которые нужно будет уплачивать обеим сторонам или тому, кого обяжет это делать суд.

По словам Вячеслава Артуровича, получается, что эффективнее всего такие споры – и по времени, и по затратам – решать путем медиативных процедур. И привел пример, когда одно из пермских дел рассматривалось в трех инстанциях, потом ушло в Верховный суд РФ, где было принято решение о пересмотре дела, назначении еще одной, повторной экспертизы. Стороны затратили на все это немало времени и средств. Так не лучше ли было изначально медиативно договориться и вопрос этот снять?

Ох уж этот сервитут!

Много внимания участники уделили рассмотрению вопросов, связанных с сервитутом (ограниченным правом пользования чужой вещью в земельных отношениях).

– Дела об установлении сервитутов – наиболее сложные в судах, – отметила еще одна представительница Арбитражного суда Марина Вихнина. – Сервитуты в основном связаны с наличием на территории собственника используемого другими лицами или организациями прохода (проезда). И здесь чаще всего возникает проблема оплаты сервитута. А при установлении сервитута на землях муниципального пользования важно еще и помнить, что плата за сервитут пополняет муниципальную казну.

– Но в то же время важно помнить, что сервитут не может быть самостоятельным объектом купли–продажи, – заметил Юрий Данилович, заместитель руководителя Центра оценки Пермской торгово–промышленной палаты. – Тут очень важна роль оценщиков в определении платы за него.

А Елена Стеблова, директор ООО «Частное правовое агентство», заострила внимание присутствовавших на том, что в ходе рассмотрения споров о границах сервитута, как показывает практика, не берется во внимание то, что он накладывается не только на проезд, как на вещь истца на территории собственника, но и на землю под этим проездом: принцип тесной связи объекта с его землей никто не отменял.

Не мешайте самолетам

Как предотвращать земельные споры и не доводить их до судов?

– Нужно тщательно взвешивать все нюансы до приобретения земельного участка под то или иное использование, – считает Мария Боронина, нотариус Пермского городского нотариального округа. – Как пример, назову удивление одного крупного пермского застройщика, когда он узнал, что на его участке нельзя возводить здание заявленной этажности: оно – под третьей глиссадой Пермского аэропорта.

Еще пример из моей практики, когда не состоялся ряд сделок по покупке таунхаусов: они были возведены на земельном участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство. А значит, эти многоквартирные дома – самовольная постройка: со всеми вытекающими для продавца жилья и его покупателей огорчительными последствиями. 

В формате дискуссии участники круглого стола обсудили также практики рассмотрения земельных споров в арбитражных судах; практические проблемы разрешения земельных споров и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд; перераспределения земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; вопросы проведения экспертиз и другие проблемы.        

комментарии

Татьяна МЕЩЕРЯКОВА, председатель Арбитражного суда Пермского края:

– Примечательно, на мой взгляд, то, что выступающие не раз ссылались на обзоры Верховного суда РФ, которые для судов арбитражных и общей юрисдикции формируют единую практику. А это позволяет решать наиболее болезненные вопросы в сфере земельного законодательства.

Сейчас судейское сообщество приходит к единообразию в применении норм земельного законодательства. У нас, в Арбитражном суде, доля дел, рассматриваемых в сфере земельного законодательства, составляет примерно 5% от общего количества всех дел. А из общего количества таких дел удовлетворяется примерно 60%.

Но вовсе не обязательно сторонам доводить свои споры до суда: на нынешнем круглом столе неоднократно подчеркивалась важность применения медиативных процедур. Хочу подчеркнуть, что важность такого досудебного примирения стали понимать в департаменте земельных отношений администрации Перми, где при заключении договоров аренды уже включают в них возможность медиации.

Вячеслав БЕЛОВ, вице–президент Пермской торгово–промышленной палаты:

– На круглом столе были подняты и конструктивно обсуждены многие актуальные темы, касающиеся, в частности, такого важного и нового регулирования, как публичные сервитуты; вопросов, когда земельные споры решаются в отношении лиц, являющихся или объявленных по законодательству банкротами. Немаловажны и вопросы оценки земельных участков, их выкупа. На этом мероприятии выступило большое количество представителей судейского сообщества. Они активно участвовали в разработке новых подходов в решении актуальных вопросов землепользования, рассмотрении различных юридических практик и обобщении их на уровне Уральского федерального округа.

Важна и роль Пермской торгово–промышленной палаты: в сфере земельных отношений, оценки земель она – экспертный орган, где есть центр оценки. Он признан в экспертном сообществе оценщиков, достаточно авторитетен, в том числе – и в области судебной оценки. В целом же Пермская ТПП заинтересована, с одной стороны, в общении с экспертным сообществом, а с другой – в налаживании в Прикамье системы четкого правового регулирования земельных отношений. И это мы осуществляем с нарастающим эффектом.

Фото: chernogolovka-strakt.ru 


IN-календарь
INосказательно
Анастасия ПЕТРОВА, главный редактор  газеты Dеловой INтерес

Администрации края и города могли бы стать лучшими Дедами Морозами Прикамья. Но им это не нужно. 

Геннадий САНДЫРЕВ, вице–президент  Палаты налоговых консультантов России

Отрасль налогового законодательства по сравнению с другими отраслями права достаточно объемна. 

Любовь ЕЛСУКОВА, член Совета  по предпринимательству и улучшению инвестиционного климата при губернаторе Пермского края

Пермский край попал в число регионов, где предпринимателей наказывают по малейшему поводу