Газета деловой интерес
Достаточно ли, по вашему мнению, мер по поддержке бизнеса, предоставляемых государством?

Календарь публикаций
«    Октябрь 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 

Недвижимость не движется


Недвижимость не движется

Арбитражный суд Пермского края начал рассматривать иск о банкротстве одной из старейших компаний на строительном рынке Прикамья. Иск против ПАО «Трест №14» подан Федеральной налоговой службой по Свердловскому району Перми. Изначально налоговая выставила требования в 218,18 млн рублей, сейчас сумма основного долга уменьшена до 171,8 млн рублей.

«Трест №14» – не единственный застройщик Пермского края, испытывающий в последнее время трудности. В прошлом году процедуру банкротства прошел самый крупный игрок пермского рынка недвижимости – группа компаний «Камская долина». Сейчас выставлены на продажу все принадлежащие компании земельные участки.

В мае этого года банкротом признано ООО «Т–СитиСтрой». Общество должно было построить четыре дома в деревне Кондратово Пермского района, на улице Тепличной, 2, 4, 6 и 8. Проект заморозили еще на этапе свайного поля.

О том, почему крупнейшие пермские застройщики не могут завершить свои проекты и как сегодня развивается рынок недвижимости края, – разбирался IN.

ЧЕТВЕРТЬ ДОМОВ — ЗАМОРОЖЕНЫ

Как сообщает аналитический центр «КД–Консалтинг», на начало 2019 года в незавершенном строительстве на территории города Перми числилось 139 многоквартирных домов. Их общая площадь составила 1358 тысяч кв. метров. За 2018 год к пермским новостройкам прибавилось всего два дома. Однако больше четверти новостроек – 26,5% от общей площади домов – это «замороженные» объекты, срок ввода в эксплуатацию которых неоднократно переносился. При этом число сданных в эксплуатацию квартир снижается: в 2018 году в Перми застройщики сдали 460,3 тысячи кв. м, это на 3,2% меньше, чем в 2017 году.

Пятерка крупнейших пермских застройщиков выглядит так: первое место – «Сатурн–Р» (104,8 тыс. кв. м жилья), второе – ПЗСП (47,5 тыс. кв. м), третье – «СтройПанельКомплект» (33,2 тыс. кв. м), четвертое – ГК «ПМД» (29,7 тыс. кв. м), пятое – «Кортрос–Пермь» (29,1 тыс. кв. м).

МЕНЯЕМ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР

Эксперты рынка отмечают, что стоимость квартир в новостройках стабильно поднимается на 10–11% ежегодно, однако спрос на них не падает. Рынок выглядит гораздо более динамичным, чем еще два года назад. Однако с него один за другим уходят активные игроки. Почему? Денег в отрасли больше не становится.

До кризиса новый дом полностью продавался на уровне постройки третьего этажа, а финансирование проекта шло за счет небольшого количества собственных средств, кредита и средств дольщиков. Сейчас к концу строительства остается от 10–30% нереализованных квартир. И это при 100% готовности дома. Кредитные линии девелоперам открывают крайне неохотно. Центробанк (ЦБ) считает девелоперскую деятельность слишком рискованной, и банки вынуждены резервировать 50% от суммы на риски по требованию ЦБ. Для сравнения, в сельском хозяйстве коэффициент резервирования нулевой.

Есть ли у строительного рынка возможность выйти из кризисной ситуации? Специалисты говорят – есть. Этот выход – в снижении темпов застройки и отказе от дорогостоящих и малорентабельных проектов. Сейчас типичный пермский покупатель ищет квартиру в массовых сегментах по цене от 1 до 3,5 млн рублей. Цена остается все же главным критерием выбора квартиры, репутация девелопера и его опыт уходят на второй план: на это работает и новый закон о компенсационном фонде для дольщиков. Девелоперы подстраиваются под новый спрос. Чтобы выжить на падающем рынке, многие девелоперы вынуждены перекраивать свои проекты на середине пути, буквально «с колес». В проекты включены квартиры–студии (25 кв. м) и «евродвушки» (50 кв. м), из них практически исчезли четырехкомнатные квартиры. Важно и местоположение площадки – в том же «Гулливере» квартиры продаются как «горячие пирожки», ситуация в Левшино или Кондратово в разы сложнее.

ЗЕМЛЯ И КРЕДИТЫ — ЭТО ПЛОХО

Стоит отметить, что проблемы в строительной отрасли начались не сегодня. Падение продаж – но при этом не падение темпов застройки – отмечается с 2104 года. Многие компании отмечают, что в связи с резким изменением курса доллара в декабре 2014 года у них существенно возросли затраты на обслуживание банковских кредитов и закупку строительных материалов и оборудования. При отсутствии серьезных кредитных линий выйти из «финансового пике» и сбалансировать расходы многим удалось уже к концу 2015 года.

Однако далеко не всем. Строительная группа «Камская долина» являлась крупнейшим региональным застройщиком, поработала на рынке 25 лет. В 2016 году «Камская долина» столкнулась с финансовыми претензиями к ее компаниям от контрагентов и подрядчиков, а также с закрытием кредитной линии и иска о банкротстве со стороны ПАО «Сбербанк».

Одновременно застройщик тоже подал иски в суд – уже о взыскании задолженности со своих контрагентов. В арбитраже находятся иски о признании банкротами нескольких компаний холдинга «Камская долина», а также иски о личном банкротстве ее учредителей. Недостроенными остаются четыре многоэтажных дома в Перми. Уже находясь в процедуре банкротства, группа компаний завершила строительство шести домов.

Риск банкротства у компаний с повышенной закредитованностью, обширным земельным банком или «перекупленными» проектами – крайне высок. Владение землей не означает, что строительство можно начать: около двух лет в среднем уходит у девелопера на сбор документов для получения разрешения на строительство и утверждение проекта. В последнее время эти сроки только выросли: пример тому – внесение изменений буквально на ходу согласования застройки микрорайона Красные казармы и ЖК «Арсенал».

В условиях быстро растущего предложения уже готового жилья земельные участки простаивают без развития из–за невозможности согласования проекта застройки, даже если они находятся в центре. Примером тому – квартал на месте бывшей кондитерской фабрики.

ПРОТИВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ МАШИНЫ

В «Тресте №14» – ситуация иная. Здесь компанию просит признать банкротом не банк, а налоговики. Иск о признании банкротом ПАО «Строительно–монтажный трест №14» был принят в производство 30 мая. Поводом для такого требования налоговики называют большую задолженность строительной компании – изначально сумма иска составляла 218,18 млн рублей, из которых 30 млн – это пени, а 1,1 млн – штрафы.

«Трест №14» был основан еще в 1960 году, с 2004 года его генеральным директором является Владимир Мачехин. Предприятие исполняет функции генподрядчика, застройщика и инвестора строительства: сейчас на стадии строительства у компании находятся четыре многоквартирных дома, которые планируется ввести в эксплуатацию в этом году. Жилой комплекс «Первоцветы» на ул. Весенней, 16 в селе Фролы должен был достроиться до 30 июня 2019 года, отмечено на сайте. Однако в эксплуатацию он не введен, на своем сайте компания указывает готовность дома лишь на 82%. Сразу два дома планируется сдать в III квартале года – апартаменты «Меланж» на ул. Куйбышева, 109а и ЖК «Новое Двуречье» на ул. Конников, 3а. На IV квартал намечено завершение строительства жилого дома на ул. Сокольской, 10б.

Суд, кстати, отложен – налоговая и застройщики попытаются решить дело миром. Очередное заседание суда перенесено на сентябрь.

– Мы сейчас работаем над погашением задолженности. В частности, за 2018–2019 годы в общей сумме было погашено 223 млн рублей. Сейчас гасим долг по НДФЛ. Налоговая инспекция предложила обсудить условия мирового соглашения, стороны согласуют график платежей с учетом возможностей должника его исполнять. Поэтому мы тоже просим отложить заседание, – отмечает представитель застройщика.

Впрочем, радоваться рано. Это уже шестой иск о банкротстве ПАО «Строительно–монтажный трест №14». В 2018 году их было подано три, в 2019 году – первый. Еще два иска поступали в 2017 году. По данным открытых источников «Трест №14» является ответчиком в 10 активных арбитражных делах. Помимо требований по иску о банкротстве к застройщику предъявлены исковые требования на общую сумму 10,3 млн рублей. В то же время компания выступает истцом в четырех арбитражных делах. Контрагенты должны ей 4,45 млрд рублей.

У предприятия есть возможность справиться с кризисной ситуацией – но только в том случае, если действительно удастся найти общий язык с государственной машиной и заключить мировое соглашение.           


IN-календарь
INосказательно
Алексей ЧИБИСОВ, министр промышленности, предпринимательства  и торговли Пермского края

В целом в 2017–2024 годах на территории Прикамья исполняется 78 инвестиционных проектов 

Людмила СЕРИКОВА,  руководитель департамента образования администрации  города Перми

Самый главный сегодня вопрос: как сделать так, чтобы хороший учитель оставался в профессии